Der Weg zum erfolgreichen Rating eines Immobilienunternehmens

Ein Bayerisches Immobilienunternehmen stand vor einer wichtigen Weichenstellung: Nach Jahren des stabilen Wachstums und einer erfolgreichen Finanzierung über Bankkredite wollte das Unternehmen seine Refinanzierungsbasis breiter aufstellen. Der nächste logische Schritt war der Kapitalmarkt – konkret die Platzierung einer Anleihe.
Dafür war ein offizielles Rating einer internationalen Agentur Voraussetzung. Doch dieser Schritt war Neuland und verlangte sorgfältige Vorbereitung. Ein Rating ist weit mehr als eine Kennziffer – es ist eine umfassende Beurteilung der finanziellen Stärke, Stabilität und Zukunftsfähigkeit eines Unternehmens. All dies fließt in die Bonitätsbeurteilung mit ein!

Die Ausgangslage

Das Unternehmen ist ein etablierter Immobilienbestandshalter mit einem beträchtlichen Immobilien-Portfolio. In Deutschland zählt es damit zu den mittelgroßen, professionell strukturierten Marktteilnehmern – solide aufgestellt, mit verlässlichen Cashflows und klarer Wachstumsstrategie.
Bisher stützte sich die Finanzierung vorwiegend auf Bankkredite. Um künftig flexibler agieren zu können und unabhängig von einzelnen Finanzierungsquellen zu werden, entschied das Management, die Kapitalmarktfinanzierung als Ergänzung einzuführen. Ein internationales Rating war dafür der entscheidende erste Schritt.

An diesem Punkt kam Rating Advisory ins Spiel. Gemeinsam wurde bereits sehr früh entschieden, den Prozess in zwei klar definierte Phasen zu gliedern:

Phase 1:   Erstellung von sogenannten Schatten-Ratings, die unterschiedlichen Bewertungsansätze der drei großen Ratingagenturen verstehen und eine Ratingagentur auszuwählen.

Phase 2:   Begleitung durch den offiziellen Ratingprozess bei der vorab ausgewählten Agentur.

Phase 1: Die Schatten-Ratings

Bevor überhaupt eine Entscheidung über die Ratingagentur fallen konnte, wurde der Blick zunächst auf alle drei großen internationalen Agenturen gerichtet. Jede von ihnen hat ihre eigene Methodologie und legt auf unterschiedliche Faktoren Wert: während die eine stärker die Kapitalstruktur und Verschuldung in den Mittelpunkt stellt, bewertet eine andere die Stabilität der Mieterträge oder die Qualität des Portfolios höher.

In intensiver Zusammenarbeit wurden die Finanzkennzahlen, Cashflow-Profile, Marktposition und strategischen Perspektiven des Unternehmens aus der Sicht aller drei Agenturen analysiert. Ziel war es, zu verstehen, wie die jeweilige Agentur „auf das Unternehmen schaut“ – also welche Stärken besonders positiv wahrgenommen werden und wo potenziell Schwachstellen liegen könnten.

Das Management erhielt damit ein klares Bild: welche Ratingagentur am besten zur Struktur, Philosophie und Marktposition des Unternehmens passt – und auch, mit welcher die gewünschte Ratingbandbreite am realistischsten erreichbar ist.
Erst nach dieser fundierten Analyse fiel die Entscheidung für jene Agentur, deren Methodologie und Bewertungslogik am besten zur DNA des Unternehmens passte.

Phase 2: Der Ratingprozess

Mit der Auswahl der Ratingagentur begann der eigentliche Prozess – eine Phase, die von intensiver Vorbereitung und Abstimmung geprägt war. Gemeinsam mit Rating Advisory wurde die sogenannte Rating Story erarbeitet: eine strukturierte, überzeugende Darstellung der Unternehmensstrategie, Finanzkennzahlen, Risikostruktur und langfristigen Perspektiven. All das unter Berücksichtigung der Historie des bereits sehr etablierten Immobilienunternehmens.

Es folgten Workshops, Fragenrunden, interne Analysen und Abstimmungen mit dem Management. Immer wieder wurde die Präsentation der Fakten geschärft – mit dem Ziel, ein konsistentes, transparentes und glaubwürdiges Bild zu vermitteln.
Ein besonderer Fokus lag darauf, die Immobilienthemen – etwa Wertentwicklung, Mieterbonität und Anteil vermietbarer Flächen – so aufzubereiten, dass sie den Bewertungslogiken der Ratingagentur entsprechen und für die Ratingagenturen gut verarbeitbar sind.

Diese Phase war intensiv und anspruchsvoll, aber auch erkenntnisreich: Das Unternehmen lernte, wie externe Analysten seine Geschäftsdaten lesen, welche Kennzahlen besonders ins Gewicht fallen und wie sich strategische Entscheidungen auf die Bonität auswirken können.

Das Ergebnis

Nach mehreren Monaten sorgfältiger Vorbereitung und enger Zusammenarbeit war es soweit: Die Ratingagentur veröffentlichte das offizielle Ergebnis – ein Rating, das exakt den Erwartungen entsprach.
Das Rating markierte nicht nur den erfolgreichen Abschluss eines strukturierten Prozesses, sondern auch den Beginn eines neuen Kapitels: Der Weg zum Kapitalmarkt war geöffnet. Das Unternehmen hatte damit eine neue Refinanzierungsquelle erschlossen und zugleich seine Transparenz gegenüber Investoren und Banken gestärkt.

Rückblick

Rückblickend zeigte sich: Der Erfolg lag in der Kombination aus sorgfältiger Vorbereitung, analytischer Klarheit und gezielter Begleitung.
Die Schatten-Ratings lieferten eine solide Grundlage, um die richtige Agentur zu wählen und die eigene Position realistisch einzuschätzen.
Die strukturierte Begleitung durch den eigentlichen Ratingprozess sorgte dafür, dass das Unternehmen bestens vorbereitet war – fachlich, kommunikativ und strategisch.

Das Projekt wurde zu einem Beispiel dafür, wie ein Rating nicht nur Mittel zum Zweck ist, sondern auch ein strategischer Lernprozess. Es stärkte das Unternehmen – in seiner Position am Kapitalmarkt, in seiner Professionalität und in seiner eigenen Klarheit über die Auswirkungen strategischer Entscheidungen.